Máte v bytě nájemce, který vám dluží platby za nájemné a služby? Odpojení bytu od elektřiny, plynu nebo vody není zrovna nejlepší cesta, jak řešit situaci. Nakonec by se to stejně obrátilo proti vám, takže co tedy dělat a jak vlastně postupovat?
Pokud nájemce poprvé nezaplatí včas, je potřeba mu doručit písemnou výzvu k nápravě, ve které je nájemce vyzván k úhradě dluhu a dostatečné lhůtě. Pokud nájemce neuhradí dlužnou částku do smluveného data, může pronajímatel podat výpověď s tříměsíční výpovědní lhůtou.
Jestliže nájemník nezaplatil za nájem a služby po dobu delší než tři měsíce, jedná se o zvlášť závažné porušení nájemní smlouvy. Řešení situace začíná opět doručením písemné výzvy k nápravě a úhrady dluhu. Pokud tak nájemník neučiní, pronajímatel má právo na okamžitou výpověď nájmu s výpovědní lhůtou jednoho měsíce. Ve všech případech je ale důležité doručit výzvu nájemníkovi, protože mu tím pronajímatel dává jasně možnost nápravy svého jednání.
Jak ale postupovat, když nájemce nechce byt opustit ani po doručení výpovědi a uplynutí výpovědní lhůty? V této situaci lze postupovat pouze jednou legální cestou, kterou je správní řízení. U soudu je potřeba podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Soud následně rozhodne o vyklizení, ale je to zdlouhavé a nepříjemné.
Je však mnoho jiných způsobů, jak tuto situaci řešit. Často se setkáváme s tím, že pronajímatelé využívají mnohem svéráznější způsoby a metody, jak neplatící nájemce bez platné nájemní smlouvy dostat z bytu. Ostatně se není čemu divit, jelikož občanský zákoník, který upravuje nájemní vztah, dává větší práva nájemcům než pronajímatelům. Pokud tuto situaci řešíte a potřebujete pomoci, neváhejte mi zavolat a já vám poradím jak celou situaci uchopit.
A co když se nájemce dostane do exekuce? Jak předejít tomu, aby exekutor zabavil vybavení a majetek pronajímatele, který je součástí pronajatého bytu? Pokud si nájemce zapíše trvalé bydliště na adresu pronajatého bytu, pak bude byt jedním z cílů exekutora, který se ve snaze vyrovnat dluhy nájemce vydá zabavit movitý majetek. Zabavení majetku pronajímatele lze zabránit tak, že v nájemní smlouvě jmenovitě vypíšete veškeré vybavení a majetek pronajímatele, který je součást pronájmu. Jmenovitý seznam doporučujeme doplnit ještě o fotografie bytu, ze kterých bude jasně patrné, že vybavení je pronajímatele.
Výše uvedené neberte jako doslovný návod, jde o výklad právní úpravy vyplívající z Občanského zákoníku. Každý případ má své charakteristické rysy (obsah nájemní smlouvy) a vyžaduje individuální řešení. Proto doporučuji spojit se v takových případech s odborníkem. Nejlepší je však podobným situacím předcházet a to tak, že si nájemce prověříte před uzavřením nájemní smlouvy (výpisem z registru exekucí a insolvencí, kontrolu trvalého bydliště, výpisem z rejstříku trestů, kontrolu v registru hledaných osob apod.). S tímto vám může pomoci realitní kancelář, která má přístupy k daným rejstříkům a registrům. Navíc vám kvalitně v rámci zprostředkování pronájmu dodáme kvalitně sepsanou nájemní smlouvu.
Jaké jsou práva majitele a jaké práva má nájemník? Může pronajímatel zakázat nájemníkovi chovat zvířata v pronajatém bytě?
Jedním z nejčastějších problémů nájemce a jeho domácích mazlíčků je odmítavý postoj pronajímatelů vůči chovu zvířete v bytě. Ano, pronájem bytu se zvířetem může být problém. Většina chovatelů si na tuto omezující situaci stěžuje. Nejčastěji jde o pejsky nebo kočičky, kteří patří k nájemcům jako členové rodiny a těžce by se kvůli bydlení s mazlíčkem loučili. Pokud si pronajímatel nepřeje, aby nájemník choval v jeho bytě zvíře, které by mohlo poškodit interiér, znečistit výmalbu nebo rušit ostatní obyvatele domu, a uvede tento zákaz v nájemní smlouvě, je takové ustanovení neplatné.
Důvěra je základem každého vztahu a to i nájemního. Ten, kdo rozhoduje o svém majetku, má vždy poslední slovo. Záleží tedy vždy na pronajímateli, jestli bude nájemci zvíře v bytě akceptovat nebo se rozhodne uzavřít smlouvu se zájemci bez domácích mazlíčků.
Ze zákona sice neplyne nájemníkovi žádná oznamovací povinnost, že je majitelem zvířete, nebo že plánuje zvíře pořídit. Tímto jednáním se ovšem vystavuje riziku, že mu nebude prodloužena nájemní smlouva. Do nájemní smlouvy je však možné zavést povinnost o oznámení pořízení zvířete do pronajatého bytu a nájemník je tak povinen tuto skutečnost pronajímateli oznámit.
Na trhu s nájemními byty se často řeší otázka, zda umožnit nájemci zápis trvalého pobytu na adresu nájemního bytu či nikoliv. Má vůbec pronajímatel právo bránit nájemci zápis trvalého pobytu? A jak postupovat při odhlášení nájemce, který už v bytě nebydlí, ale neodhlásil si adresu trvalého bydliště? Trvalý pobyt obyvatel definuje zákon o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonů (zákon o evidenci obyvatel). Zákon říká, že z přihlášení občana k trvalému pobytu nevyplívají žádná práva k pronajaté nemovitosti ani k vlastníkovi nemovitosti. To znamená, že adresa trvalého pobytu má pouze funkci evidenční a má informační charakter. Jde zkrátka jen o to, aby bylo zřejmé, kde se daný člověk pohybuje na území České republiky.
K čemu slouží adresa trvalého pobytu? Nájemník díky zápisu TP může žádat o zápis dítěte do školky nebo získat parkovací místo – zejména ve městech se systémem parkovacích zón. Zároveň nepřichází o adresu, kam může chodit důležitá korespondence.
Jak je to s registrací TP? Ve standartním případě je potřeba doložit nájemní vztah k dané nemovitosti. Tedy nájemní nebo podnájemní smlouvu. V případě žádosti o zápis TP stačí pouze doložit nájemní smlouvu, jakožto dokument opravňující daného občana užívat nemovitost. Souhlas majitele zde již není nutný. Bezúčelné je i sdělení pronajímatele o jeho nesouhlasu se zápisem TP nájemníka. Navíc i přes písemný nesouhlas pronajímatele má daný úřad povinnost, splní-li občan zákonné podmínky, TP nájemci zaevidovat. Pozor! Při podnájemní smlouvě je potřeba mít souhlas nájemce nebo družstva. Pokud se jedná například o družstevní byt, který je podnajímán a podnájemce potřebuje zapsat trvalý pobyt – je potřeba podat žádost danému bytovému družstvu a teprve se souhlasem pak dostane podnájemce možnost zápisu TP.
Jak může majitel TP nájemníkovi zrušit? Pronajímatel na příslušném úřadě jednoduše prokáže skončení oprávnění nájemce užívat danou nemovitost, a to nájemní smlouvou na dobu určitou nebo dohodou o skončení nájmu. Pozor! Pronajímatel v některých případech musí prokázat, že se nájemník z nemovitosti již vystěhoval. Majitelé musí na odpovídajícím úřadu podat žádost na odstranění TP (žádost stojí cca 100 Kč a je potřeba přijít osobně se dvěma svědky z domu. Na úřadu se to podepíše a začne řízení na vymazání. Mělo by to do dvou měsíců být hotové.
Pokud takovou či podobnou situaci řešíte, ozvěte se mi a já vám pomohu situaci vyřešit, nebo vám alespoň dám radu jak na to. +420 775 674 642
